父が死亡、家の名義変更に直面したら。。相続問題で真っ先にするべき事とは
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父が死亡した時の家の名義変更と確認しておいた方が良い事！
父親が死亡、相続の際に必要な代表的な問題が「家の名義変更」です。
ライフアドバイザーさくら
・家の名義変更の方法、必要書類
・相続のタイミングで絶対に確認すべき事
…についてご紹介します。
まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
家の名義変更の方法、必要書類
相続時の家の名義変更（所有権移転登記）は法務局へ申請します。
現在ではオンラインと書面申請の２つの方法があります。
書面申請の場合、必要事項を記載した登記申請書と以下の書類を管轄区域の登記所（法務局）に提出します。
【家の名義変更・書面申請時に必要な書類】
＜法務局で取得＞
・相続登記申請書
・相続不動産の登記事項証明書
＜市区町村の役所で取得＞
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・全相続人の戸籍謄本
・相続する人の住民票
・全相続人の印鑑証明書
・相続不動産の固定資産評価証明書
＜相続人全員で確認、作成＞
・遺言書または遺産分割協議書
…これらの手続き、面倒で複雑な上に自分でするには時間もかかるのがデメリット。
司法書士などに頼めば５万円くらいで済みますので専門家に任せるのもありです！
↓↓↓でも、他にもやるべき重要なことが・・・！
相続のタイミングで絶対に確認した方が良い事
父親が死亡、家の相続に直面した際に。
相続財産の中でも、１番価値が高い「家」をどうするか？も後でトラブルの元にならないように、確認しておくべき重要事項です。
・父親が他界した場合の相続
・存命だった母親が他界した場合の相続
父親が他界した場合の相続
・母親がそのまま住み続ける
・子が同居・介護するなど
・家を売却して、子と同居
・家を売却、高齢者施設などへの入所を視野に
・家を賃貸に出して、収入を母親の生活費に
このケースでは多くの場合で、片親が住み続けるという選択が大半です。
しかし、将来の介護などの事も考慮すれば、家を売却して高齢者住宅などへ移り住むという選択もあったりするでしょう。
存命だった母親が他界した場合の相続
・子が移り住む
・家を売却
・家を賃貸に出す（その他、活用する）
このケースは、子には既に持ち家などの住まいがあるパターンが多い為、売却を検討せざるを得ない事例が多いです。
売却をして現金化、遺産分割をした方がスムーズに相続が進むからです。
また、誰も住まないにも関わらず、無駄に固定資産税を支払わなければなりません。相続人にはデメリットしかありません。（マンションの場合は管理費の支払いも。）
家の相続で、まず最初に「するべきこと」
家の相続問題に直面した時に必ずしておいた方が良い事があります。
それはまず、「家の価格」を調べておくことです。
「相続問題で１番大きな資産価値」があるのは家です。
①、②の場合共に、売却しないとしても「今の家にいくらの価値があるのか？」を調べておくことで、後々スムーズな対応ができるはずです。
家の価格を１番かんたんに調べられる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼ができます。
それが
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
住所、間取り、築年数などの数項目の情報を入力だけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社間で、「他社に取られないよう競い合いがはじまる」ことで査定額がどんどん上がります。
結果、あなたの持ち家の最高査定額が分かります。
イエウールだと「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあります。
「すぐに売却する気はないけど、それでも査定できるの？」と思うかもしれません。
でも安心してください。家の価値がいくらなのか？を把握するだけでも利用できます。
・結果は、査定依頼をした会社から早ければ当日にメールか電話で教えてもらえます。
・「査定をしたから家を売らないといけない」ということはありませんので、価値を調べてみた後で、、よかったら売却も視野に検討してみようかな。。というくらいでOK。
家の相続問題をキッカケに、少しでも早く家の価格を調べておくことをオススメします。
親の家をどうするか・・
親が他界した時に避けては通れない名義変更、相続問題。
様々な状況があり、特に家の問題は簡単には運びません。
しかし、親が残してくれた大切な資産です。
売却するにしろ、しないにしろ名義変更のタイミングで、今の家の価値を把握しておく事は、お金の問題でトラブルの起こりやすい相続問題では重要です。
遺産分割の際、家の相続金額がいくらなのか？１つの判断材料として、分配の目安として、家の今の価値を調べておく事が重要です。
親の家の相続に直面した際には、少しでも早く家の今の価格を調べて把握しておきましょう。
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今、不動産が高く売れるベストタイミング！
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングでイエウールで査定した場合、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
(引用:イエウール公式サイト)
まずは今の資産価値を把握するためにも、査定だけでもしてみておくことをオススメします。
※最新の価格動向から、2025年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。