住宅ローンあるけど引越したい！
賢い引越し方法は？【知らないで後悔】しないために
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住宅ローンの返済が残っているけど引越したい。
不動産アドバイザーさくら
まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
住宅ローン返済中でも引越しは可能
住宅ローン返済中(住宅に抵当権が設定されている状態)でも、家を売って別の家へ引越し(買い替え)は可能です。
しかし、問題は、「返済中の住宅ローンを完済しなければならない」ということ。
住宅ローンが残っている家を売却する場合、以下の方法が挙げられます。
一括返済をして住宅ローンを完済
新居を購入するなら住み替えローン
オーバーローンの住宅なら任意売却
① 一括返済をして住宅ローンを完済
残りの住宅ローンを一括返済することで、完済予定時期まで支払うはずだった金利分が節約でき、総支払い額も少なくなります。
しかし、十分な資金があれば問題ありませんが、多くの方にとって実際は難しい条件ですよね。
家の売却益と貯蓄などの自己資金を合算、住宅ローンを完済するという方法が一番が現実的といえます。
ライフアドバイザーさくら
② 新居を購入するなら住み替えローン
一括返済、家の売却益＋自己資金でも、住宅ローンを完済できない場合、「住み替えローン」の活用を検討してみてるのもありです。
住み替えローンは、返済中の住宅ローンの残債分に加え、新たに購入する住宅の資金を融資してもらうための住宅ローンです。
しかし、審査が厳しいというリスクもあるため慎重に検討しましょう。
③ オーバーローンの住宅を任意売却
住宅ローンが残っている場合、「任意売却」という方法もあります。
任意売却はまず建物の査定を依頼、査定価格をもとに不動産会社が金融機関と交渉して、売却価格が決まります。
オーバーローンになると残債は残りますが、高額売却でほとんどローンが残らないケースもあります。
住宅ローンがあるけど引越したい時に…「まず、するべきこと」
家を売却しても住宅ローンを返済できなければ、別途自己資金を用意しなければなりません。
少しでも家を高く売却するには、不動産一括査定サイトを使いまず、「家がいくらで売れそうなのか？」を調べておくことが重要です。
ライフアドバイザーさくら
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで、まずは今の資産価値を把握するためにも、査定だけでもしてみておくことをオススメします。
もし、いま家の査定をした場合…思いもしなかった高額の査定価格が付く可能性があります。
家の査定をする時に、してはいけないこと
家の査定でまず考えるのは、地元の不動産会社1社への査定依頼ですよね。
その土地に精通、不動産の事情にも明るいので安心かもしれません。
ですが、それは、「家の査定をする時に一番してはならない」こと。
１社だけでは、その査定額が高いのか？安いのか？が分からず、数百万円のレベルで大損するケースが多いからです。
同じ家でも、不動産会社によって査定価格は大きく異なります。
家の査定は、１社だけで諦めてしまうのではなく、必ず複数社へ依頼をし、査定結果を比較しましょう！
でも、複数社への依頼ってどうやるの？
しかも一度に複数社にもするなんて面倒
…ですよね。そんな時に使ってほしい頼りになるサービスがあるのでシェアしますね。
家の価格を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
間取り、築年数、坪数など数項目の情報を入力だけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で査定が行われますので、結果、あなたの家の最高査定額が分かる仕組みです。
イエウールだと「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあります。
これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
・結果は査定依頼をした会社から、早ければ当日にメールか電話で教えてもらえます。
・「査定をしたから家を売らないといけない」ということはありませんので、価値を調べてみた後で、、よかったら売却も視野に検討してみようかな。。という場合でもOK。
今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産アドバイザーさくら
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
中古住宅が高値で売れる今、家の価値が１番高い今日のうちに。
まずは、住宅ローン中の家の査定価格がどのくらいなのか？を把握できれば、引越しや住替えの目処も立つでしょう。
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※最新の価格動向から、2025年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。